DSR 한시 완화 방안 검토

총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 

"미분양 해소 위해 맞춤형 지원"

정부와 여당이 비수도권 미분양 주택 매입 대출에 대한 원금비 상환비율(DSR) 적용을 한시적으로 완화하는 방안을 검토한다. 비수도권 건설 경기가 예상보다 좋지 않기 때문이다.

 

총부채원리금상환비율(DSR)은 개인 또는 가구의 연간 소득 대비 총부채 원리금 상환액의 비율을 나타내는 지표로, 대출자의 상환 능력을 평가하는 핵심 기준이다. 주로 은행·금융기관이 대출 한도를 결정하거나 대출 승인 여부를 판단할 때 활용된다.

 DSR의 계산 방식

공식 DSR(%) = (상환금액 / 연소득총액) ×100%​

 

DSR 규제 기준 (2024년 한국 기준)

• 주거용 주택담보대출(전세·월세 포함):
  • 소득 1억 원 이하: DSR 40% 이하
  • 소득 1억 원 초과: DSR 50% 이하
• 신용대출·카드론:  DSR 40% 초과 시 대출 제한 (단, 소득 3,000만 원 미만은 30% 적용)
• 예외 사항: 청약저축·전세자금대출 등 정책자금은 DSR 기준 완화. 1 가구 2 주택자·고가주택 구매자는 추가 규제 적용.

DSR 산정시 고려되는 요소

• 포함되는 부채:
  • 기존 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 할부금융 등 모든 금융권 대출.
  • ※ 제외 대상: 보증채무, 사채, 비공식 개인 간 차용금.
• 소득 범위:
  • 근로소득, 사업소득, 연금, 임대소득 등 모든 세전 소득.
  • ※ 비과세 소득(자녀장려금 등)은 제외.

DSR과 관련된 주요 정책 목적

• 가계부채 관리: 과도한 대출로 인한 개인 파산 및 금융시스템 리스크 방지.
• 주택시장 안정: DSR 강화를 통해 투기성 부동산 거래 억제.
• 소비자 보호: 소득 대비 무리한 상환액으로 인한 이중고 사태 예방.

DSR 계산 시 주의사항

1. 대출 금리 변동 리스크: 변동금리 대출은 금리 상승 시 DSR이 급증할 수 있음.
2. 가구 단위 적용: 본인뿐 아니라 배우자·동거 가족의 대출도 모두 합산된다.
3. 비현실적 소득 증빙: 자영업자의 경우, 실제 소득과 세금신고 소득 차이로 DSR이 왜곡될 수 있음.

 DSR 관리 전략

• 대출 상환액 조정: 기존 대출을 장기형으로 전환해 월상환액 감소. 고금리 대출 → 저금리 대출로 재융자.
• 소득 증빙 강화:부수입(프리랜서·임대소득)을 공식적으로 증빙해 DSR 여유 확보.
• 정책자금 활용: DSR 기준이 완화된 청년전용 대출·저소득층 지원 상품 우선 검토.

DSR vs. LTV(주택담보비율)

• LTV: 주택 가격 대비 대출 비율 (예: 주택가 5억 원 → LTV 50% = 2.5억 원 대출 가능).
• DSR: 소득 대비 상환 능력 평가.
• ※ 부동산 대출 시 LTV + DSR이 동시 적용되어 대출 한도가 엄격히 관리됩니다.

최근 동향

• 2023년 한국은행의 기준금리 인상(3.5% → 3.75%)으로 DSR 규제가 강화되었다.
• 2024년 7월 기준, **가계부채/GDP 비율 104%**로 DSR 규제 완화 요구와 강화 주장이 대립 중이다.

DSR은 개인의 금융 건강성을 진단하는 핵심 지표이다. 대출 계획 시 반드시 DSR을 미리 계산하고, 여유 있는 상환 계획을 수립하는 것이 중요하다. 금융당국은 DSR을 통해 경제의 안정성을 유지하려 하며, 소비자는 이를 통해 과소비를 방지할 수 있다.