지분형 주택담보대출(모지기)

 지분형 주택담보대출(모지기)란?

지분형 주택담보대출(Shared Equity Mortgage) 또는 지분형 모기지는 기존의 대출 방식과는 다르게, 주택 구매자가 금융기관(또는 정부 등)과 주택의 지분을 나눠 소유하는 방식이다. 즉, 금융기관이 대출을 해주는 대신, 해당 주택의 일정 지분을 공동으로 보유하게 된다.

 

대상 주택은 지역별 기준으로 서울 10억 원, 경기 6억 원, 지방 4억 원 이하로 제한하는 방안 등이 검토되고 있다.

 주요 특징

항   목	설    명
소유 지분 공유	금융기관 또는 정부와 주택 소유권 일부를 공유
초기 부담 완화	대출자가 감당해야 할 **초기 자금(자기자본금)**이 줄어듬
매각 시 이익/손실 공유	주택을 나중에 매각할 때 발생하는 차익 또는 손실을 지분 비율에 따라 나눔
주택 가격 상승 리스크 분산	부동산 가격 하락에 따른 리스크를 일부 공유자와 분담
소득 대비 대출 가능성 증가	일정 소득 이하의 무주택자도 보다 쉽게 주택 마련 가능

예시

1. A씨가 5억 원짜리 집을 구입하고 싶다.
2. A 씨는 3억 원을 자력으로 마련할 수 있고, 나머지 2억 원은 지분형 대출로 충당한다.
3. 이 2억 원은 대출이 아닌 공동 투자금으로, 예를 들어 정부가 40%의 지분을 갖게 된다.
4. 10년 후 집값이 7억 원이 되면, A 씨는 60% 지분에 해당하는 4.2억 원을, 정부는 2.8억 원을 회수한다.

 장점

• 초기 주택 구매 장벽 완화
• 이자 부담 없음 또는 낮음 (전통 대출보다 유리한 경우 있음)
• 정부 지원 프로그램과 결합 가능 (예: 청년, 신혼부부, 무주택자 대상)

 단점

• 집값 상승 시 이익을 100% 누리지 못함
• 소유권 제한: 매각, 증여, 임대 등에서 제한 조건이 있을 수 있음
• 지분 정산 방식 복잡: 매각가, 감정가에 따라 변동 가능

 국내 도입 사례

한국에서도 최근 몇 년 사이 청년층, 신혼부부, 무주택자를 대상으로 서울시, 국토교통부 등에서 지분형 공공주택이나 지분형 보금자리론 형태로 일부 시범 운영되고 있다.

📌 마무리

지분형 주택담보대출은 초기 비용 부담을 줄이고 부동산 진입 장벽을 낮추는 데 유용한 제도지만, 장기적으로 주택 자산 형성의 전략을 잘 세우는 것이 중요하다.